近年来，很多人认为只有房产投资才是靠谱的，即使现在楼市不景气，近期买房子的人不少都赔了钱也没有让他们警醒。究其原因，还是因为过去买房子赚钱太容易了，房子永涨不跌的理念已经在这些人心中根深蒂固。

炒房客为了获取更高的收益，大都采用高杠杆买房，首付比例就不用说了，肯定是越低越好。其实，很多人的首付也是借的，甚至不被允许的信用卡、信用贷、经营贷能用就用，另外由于近期楼市行情低迷，开发商迫于销售压力"首付贷"又开始重现江湖，这样炒房客利用杠杆就更方便了。当然，这样炒房客面临的风险也就更大了，碰上楼市的上升行情时还好，如果碰上近期房价下降的情况，炒房客等于赔双份的钱。

下面小编就本着治病救人的选择，帮炒房客算下账，看看房价得上涨多少，炒房客才能赚到钱。当年小编是按照正常的买房逻辑来计算的，炒房客一些违规的招数小编就忽略了。

以小编最熟悉的二线城市的楼市为例。现在在二线城市，一套标准的百十平的小三居或大两居，算上车位地下室房价动辄200万起步。现在二线城市普遍限售，一般买房后得下证2-3年才能卖，再加上新房的交房时间普遍在1－2年，我们预估炒房客持有房产的时间至少有5年。

我们忽略炒房客为了获取首付所付出的更高成本，200万房款的成本都按房贷利息计算，借款30年提前到5年就还清，大概需要支付利息55万。

维修基金大概需要1.2万元，契税大概需要3万元，交房后三年持有的物业费大概需要1万元。

租金收益就算了，新买的房子想具备出租条件得进行简单的装修，三年的租金收益也就勉强能收回装修成本。

也就是说，简单一算的情况下，一套200万的房子，理论上五年后至少要涨到260万炒房客才能回本，换算到房价的涨幅上，需要房子每年的涨幅至少要达到6%才行。房价的涨幅如果超过6%炒房客就能挣钱，如果达不到炒房客就会赔钱。当然，如果房价不涨反跌，炒房客就得赔双份的钱。

在现在调控不放松，稳定成为楼市发展主旋律的情况下，房价平均一年能涨6%吗？小编认为不可能，以小编所在的二线城市济南为例，房价别说一年涨6%了，一年时间内房价至少跌了15－20%，新房在打折促销，二手房不大幅降价根本就卖不出去。也就是说，只看去年的话在济南炒房别说挣钱了，15%+6%加起来至少2成的亏损，这样炒房炒上5年房子都炒没了。

看到这里大家还羡慕炒房客吗？这些年不能只看到人家赚钱，也应该看到人家承担的风险。即使现在楼市行情不景气，小编也承认一、二线城市的房产不是不能买，但关键你得有承担风险的能力，没金刚钻别揽瓷器活。

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